在中介合同纠纷中，很多当事人输在证据而不是道理上。委托人觉得"房子是我自己找的、不该付佣金"，中介人觉得"人是我带看的、佣金必须给"，但双方手里往往只有几句口头承诺和零散的聊天记录。以下按诉讼中法院审查的逻辑，给出一份可对照使用的证据清单。
一、先理清争点与举证责任，再谈收集证据
中介合同纠纷通常围绕三个争点展开：一是中介合同是否成立、约定内容是什么；二是中介人是否"促成合同成立"；三是报酬数额、必要费用和"跳单"责任如何认定。
《民法典》第961条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第963条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；中介活动的费用由中介人负担。第964条规定，未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可按约定请求支付从事中介活动支出的必要费用。第965条则针对"跳单"：委托人接受中介服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当支付报酬。
举证责任的分配依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第91条：主张法律关系存在的，对产生该法律关系的基本事实举证；主张权利受妨害或消灭的，对该事实举证。落到实务中，中介人一般要证明"合同关系存在+已促成交易"，委托人若主张"中介未如实报告""佣金过高"或"交易与中介无关"，则要就自己的抗辩举证。
操作建议：咨询律师前，先按"关系—履行—付款"三条线，把材料分成三堆，避免把关键证据埋在几张无关的收据里。
二、基础证据清单：证明中介合同关系与约定内容
这一组证据解决"我们之间到底有没有合同、约定了什么"。
- 书面中介合同、居间协议、委托代理协议、委托出售（出租）或求购（求租）登记表；
- 看房确认单、带看单、客户确认书（尤其载明"带看房源编号、时间、签字"的版本）；
- 中介机构的营业执照、备案信息、经办人身份与授权材料；
《民法典》第469条明确，合同可以采用书面、口头或其他形式。这意味着没有正式合同并不等于没有合同关系，但口头约定要靠聊天记录、录音、履约行为来印证。如果中介合同是业务员个人签字、未盖机构公章，需要额外准备其职务行为的证据，例如工作名片、机构统一收费凭证、同一业务员此前的成交记录等。
三、核心证据清单：是否"促成合同成立"
这是中介合同纠纷中胜负最关键的环节。所谓"促成"，是指中介人的报告或媒介服务与合同成立之间存在因果关系。
- 成交的买卖合同、租赁合同（含签订时间、当事人、房屋信息）；
- 房源信息的来源凭证：中介在平台发布的信息截图、房源核验记录、业主委托记录；
- 看房时间与成交时间的先后顺序材料，用以证明"先带看、后成交"；
- 谈判、议价、居间沟通记录，证明中介参与了交易条件的撮合；
- 若委托人主张"成交房源与中介无关"，需准备自行获取房源的证据，如与业主直接联系的记录、另一家中介的服务凭证。
实践中常见的一般司法观点是：如果委托人通过多个渠道获得同一房源信息，法院会重点审查哪一渠道的服务实际上促成了交易，而不是简单按"谁先带看"认定。因此时间线和因果关系证据比情绪化陈述有用得多。
操作建议：把带看记录、聊天记录、成交合同按时间顺序整理成一份时间轴表格，标注每份证据对应的日期和证明目的，咨询律师时效率最高。
四、报酬、必要费用与"跳单"的证据
这一组证据决定"给不给、给多少"。
- 佣金约定的书面条款、报价单、收费公示、聊天中的报价记录；
- 佣金支付凭证：转账记录、收据、发票；部分支付的，保留每一笔记录；
- 主张必要费用的，需提供实际支出票据，如广告费、评估费、交通与通讯费用的原始凭证；
- 主张"跳单"的中介人，应准备委托人以本人或近亲属名义、或通过关联主体直接与交易相对方签约的证据，例如合同当事人信息、工商登记信息、资金流水。
- 委托人主张中介隐瞒重要事实（如房屋存在抵押、查封、共有权人不同意出售）的，应准备相关查询记录、告知缺失的沟通证据。
《民法典》第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项如实报告；故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。这一条既是中介人的义务，也是委托人抗辩的依据。另外，报酬请求权适用《民法典》第188条三年诉讼时效，从知道或应当知道权利受损害之日起算，拖延取证可能导致证据灭失或超过时效。
五、电子证据的固定方法与事前风险防范
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第14条将即时通信信息、电子交易记录、图片音频视频等列为电子数据。第93条、第94条则要求审查其真实性、完整性和是否由正常业务活动形成。
- 完整呈现：截取上下文，不要只截对自己有利的几句；
- 强化固定：必要时通过公证、可信时间戳或第三方存证平台固定；
- 身份对应：证明聊天账号归属于对方，可用实名信息、转账记录、名片等佐证；
- 录音取证：在正常沟通场景下录音，保持内容自然，不剪辑。
风险防范要点：事前签署书面中介合同并写明佣金比例、支付条件、独家委托范围与期限；每次带看要求签字确认；所有价格与承诺走文字沟通而非仅口头；付款务必索取机构发票而非个人收条；发现中介未如实披露房屋权利状况，及时以书面形式提出异议并留存送达记录。
六、常见问题解答
问：只有即时通讯工具聊天记录，没有签中介合同，能主张佣金或抗辩吗？
问：我自己通过其他渠道也找到了同一套房，还需要付中介费吗？
关键看中介服务与最终成交之间是否存在因果关系，以及是否构成《民法典》第965条的"利用中介人提供的交易机会绕开中介"。建议保留自行获取房源的时间与来源证据，并说明成交并非依赖该中介的服务。
问：中介没促成交易，还能收钱吗？
依《民法典》第964条，未促成合同成立的，不得请求报酬，但可按约定请求支付从事中介活动支出的必要费用。若合同中没有关于必要费用的约定，中介主张该费用的依据会明显不足。
中介合同纠纷的胜负，往往在签约那一刻就已埋下伏笔：条款