律师实务与办案手记需要准备哪些证据？完整清单

中介合同纠纷是房产、融资、婚介、劳务等领域的高频案件。依据《民法典》第961条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。这类案件标的不大但举证密集，律师在办案手记中通常按"关系—履行—违约—损失"四步归档证据，避免开庭时临时翻找。

一、证明中介合同关系成立的证据

• 书面中介合同、居间协议、委托书、看房确认单、客户信息登记表；
• 费用约定证据：佣金比例、收费方式、定金或诚意金的收据、转账凭证；
• 主体证据：营业执照、房地产经纪机构备案证明、经纪人执业资格，用于判断是否具备从业资质；
• 代理人签约的，附授权委托书及被代理人身份材料。

二、证明中介人已履行义务的证据

依《民法典》第962条，中介人应当就订立合同的事项向委托人如实报告；第963条则规定，中介人促成合同成立方可请求报酬。因此第二层证据的核心是"报告了什么、提供了什么机会"。

• 带看记录：看房确认单、带看签到表、门禁/电梯监控、带看照片（含时间水印）；
• 推介记录：向委托人推送的房源、标的、交易对方信息，及其回复确认；
• 沟通留痕：约谈、磋商的时间地点安排，双方就价格、付款方式交换意见的记录；
• 促成结果：买方与卖方、出租人与承租人之间最终签订的买卖合同或租赁合同；
• 如实报告的反向证据：若委托人主张中介隐瞒抵押、查封、产权瑕疵，需提交不动产登记查询结果、房屋权属证明等。

司法实践中，法院一般会审查中介人提供的服务与最终成交之间是否存在实质因果关系。仅提供一次模糊信息，与最终签约之间隔了数月、且委托人通过其他渠道独立获知交易机会的，通常难以认定促成。

三、委托人违约与"跳单"的证据

《民法典》第965条明确：委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。这是中介方主张权利最常用的条款，取证重点在于"同一交易对象+同一交易机会"。

• 委托人绕开中介后与卖方/出租人直接签署的合同、网签记录、过户或入住记录；
• 该合同相对方与中介此前推介的对象一致的证明（身份证、企业信息、房源编号比对）；
• 时间顺序证据：中介带看在前、绕开签约在后的时间链；
• 委托人与中介沟通中承认"已自行成交""不用你管了"等表述的记录。

办案提醒：跳单案件的抗辩通常是"房源信息是公开的，我是通过其他渠道获得"。此时中介方应提交独家委托或首次提供该房源信息的证据，形成时间上的先手优势。

四、报酬、必要费用与损失证据

依《民法典》第963条，报酬按约定支付，无约定或约定不明的，按劳务合理确定；第964条规定，未促成合同成立的不得请求报酬，但可按约定请求支付从事中介活动的必要费用。

• 报酬计算依据：佣金标准、行业收费指引、同城同类服务报价；
• 必要费用票据：交通、广告、查询、打印、评估等实际支出凭证；
• 已收款凭证：证明对方已支付部分佣金，佐证约定的存在；
• 损失证据：因中介隐瞒重要事实导致交易失败、定金损失、另行交易的差价损失（依《民法典》第962条主张赔偿责任时）；
• 第三方评估或审计报告，用于确定差价损失的具体数额。

五、程序性材料：时效、管辖与举证责任

中介合同纠纷适用《民法典》第188条三年普通诉讼时效。管辖上，依《民事诉讼法》第24条，由被告住所地或合同履行地法院管辖；争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地可认定为合同履行地。立案前应准备：

• 双方主体资格材料、送达地址确认书；
• 证据清单与页码标注、原件与复印件对照表——这是办案手记中最容易被忽略却影响庭审效率的部分。

依《民事诉讼法》第67条，主张者对其请求所依据的事实负举证责任。中介方主张报酬，需证明已促成或委托人跳单；委托方主张中介隐瞒事实，需证明隐瞒行为及因果关系，双方举证责任并不相同。

常见问题

问：只有即时通讯工具聊天记录，没有书面中介合同，能起诉吗？

问：中介没促成交易，我预付的佣金能要回来吗？

依《民法典》第964条，未促成合同成立的，中介人不得请求报酬；已收取的应当返还，但双方另有约定支付必要费用的，中介方可就实际、合理的支出部分主张扣除，需提供票据证明。

问：我自己找到了卖家，还要给中介费吗？

关键看是否"利用中介人提供的交易机会"。若交易对象正是中介此前带看或推介的同一房源、同一业主，即使绕开签署，依《民法典》第965条仍应支付报酬；若属完全独立获知的机会，则一般无需支付。

中介合同纠纷标的虽小，举证细节却直接影响成败：一份带时间戳的带看记录，往往比事后补签的协议更有说服力。建议在交易初期就系统保存材料，一旦发生争议，及时咨询专业律师评估证据链的完整性与诉讼策略。